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              大連房產科普 | 貝殼簽約中心:購房天坑怎么避

              2021-10-29 11:28 來源:網絡

              房產交易套路深,一不小心就踩坑。要問糾紛在何處,房屋權屬真惱人。

              根據中國消費者報的調查,10個人里就有4個表示曾因房產權屬而發生糾紛。尤其是涉及抵押的房產交易,更是“剪不斷,理還亂”。

              近期,貝殼找房大連站簽約經理曉靜處理了一單“抵押房”交易,憑專業經驗做出了正確的判斷。如果遇到同樣的情況,你會怎么選?

              簽約經理曉靜發現的風險并非個例。買賣“抵押房”需要注意什么?知識點都給你總結好了↓

              房屋抵押類型

              1.正常抵押

              ● 賣方之前貸款買下了房子,或者將房子用作債務擔保,截至交易時還沒結清相關款項。

              避坑技巧 上述情況通常辦理了抵押登記,通過查看不動產權證書上的抵押登記公章能清晰識別。

              2.多重抵押

              ● 賣方交易的房屋被設定了多個抵押權,可能有貸款機構、金融公司、擔保公司甚至個人的抵押。

              避坑技巧 要特別留意抵押的總金額、是否辦理抵押登記及辦理時間,這都會對清償產生影響:抵押合同登記生效的,按照登記時間的先后順序清償;登記時間相同的,按照債權比例清償。

              3.隱性抵押

              ● 這類抵押通常不辦理抵押登記,不能直接識別,比如賭博、婚外情、抵債等行為。

              避坑技巧 債權方通常會控制不動產權證書的原件。在交易時,若賣方到場,但缺少不動產權證書,買方就需要加強警惕。

              留心三個環節

              1.簽約前

              ● 一定要查詢房屋的權屬,確認是否有抵押、抵押權人、抵押金額、是否為多重抵押、是否有隱性抵押等。

              2.簽約時

              ● 對于有抵押的房屋,買賣雙方簽署的房屋買賣合同是有效的,但是不解除抵押不能辦理不動產轉移登記手續(即過戶)。假如賣方涉及債務糾紛較多,并將自己的房子抵押變現,在資不抵債的情況下,房子很可能被查封。

              踩雷事件 去年3月,黃女士以180萬價格買下一套余杭區二手房。支付定金時,查詢房屋狀態顯示無查封,但交完90萬首付后,房屋就被查封了,交易被迫中止。原來,賣方以為只有房子本身的貸款才影響查封,就隱瞞了自己經營失敗和其他負債情況。所幸黃女士做了資金存管,將首付放在第三方存管機構,順利拿回了錢,但之前付出的時間和精力都打水漂了。

              ● 房產交易周期長達數個月,為避免發生支付多項費用但無法過戶的情況,合同上的條款需要明確賣方還清該房屋剩余貸款的具體時間,以及辦理解除抵押登記手續的具體時間,買方若沒有履行則承擔違約責任。

              3.支付時

              ● 賣方解押所需的資金,可以是自籌,也可以是買方提供的首付款。需要買方提供首付款用于解押的,盡量選擇第三方支付擔保,如貝殼的資金存管服務。假如買方直接把錢轉給賣方,可能會遇到賣方私自挪用房款、資金交割后不配合過戶等風險。

              踩雷事件 2017年3月,周女士在北京買了一套二手房,但房屋還有1050萬貸款未結清。和賣方私下協商后,周女士將1050萬轉給賣方賬戶作為贖樓費用。等到過戶當天,才發現房屋被查封了,更糟糕的是賣方也失蹤了,需要通過漫長的司法裁決才能收回之前直接轉賬的巨額資金。

              常見房屋權屬問題

              1.夫妻共有產權

              定義

              ● 夫妻共同共有:

              房屋登記在一人名下,權利人一人簽署合同,需要權利人配偶簽署《配偶同意出售證明》。

              ● 夫妻按份共有:

              房屋登記在兩人名下,要求兩人到場簽署合同;若其中1人不能到場,需要不能到場的共有人出具《共有權人同意出售證明》。到場的產權人合同上簽自己的姓名和代理共有權人簽名。

              風險

              如果夫妻一方私自賣房,但還未辦理產權登記手續,另一方可依據房屋為夫妻共有,向房屋管理部門提出異議登記,并向人民法院提出所有權確認之訴,從而導致房屋無法過戶。

              踩雷事件 2019年5月,買方李女士和賣方李先生面談簽約,李先生以妻子不在本地為由沒有出示《配偶同意出售證明》。李女士按約定將全款存入資金存管賬戶,后來過戶時才發現,陳先生和妻子正在辦理離婚,而妻子得知陳先生私自賣房后,向法院申請了資產保全。交易中止,收回房款后,李女士通過門店買了另外一套合適的房。

              避坑技巧 提前核查房屋所有權證書,并了解賣方婚姻狀況。若共有產權人無法到場簽約,一定要提供授權、同意出售證明。

              如何選擇專業服務,避免在二手房交易中“入坑”?貝殼找房打造的綜合性房產交易線下服務中心——簽約服務中心,為買賣雙方、經紀品牌和經紀人提供簽約咨詢、合同簽署、第三方資金存管等多種服務,并通過簽約經理專業服務、標準化簽約流程、全程可視的智能化簽約系統,保障房產交易安全合規,提高服務效率,改善買賣雙方交易體驗。

              簽約服務中心的最大亮點在于簽約經理,作為獨立于買方、賣方、經紀人的第四方,簽約經理提供合同簽署、交易解答兩大服務,包括合同講解、可核查范圍內的風險告知、風險把控、證件審核等,確保交易安全合規,保障購房者權益。

              簽約服務中心將簽約流程標準化,將其拆分成服務預約、簽前準備、談判、簽約、費用收取、簽后服務等六大模塊,涵蓋風險提示、證件驗真、起草/修改合同、講解合同、審核合同等數十個環節。房產交易中的主要風險與各個環節對應,在合同簽署階段進行預防。

              此外,簽約服務中心通過技術將簽約流程線上化,讓簽約全程可視、透明。對于消費者最關注的資金安全問題,簽約服務中心引入第三方資金存管服務,保障資金安全。

              截止2021年10月,貝殼簽約服務中心在全市建立有8個簽約服務中心,輻射大連市內五區及金普新區,全部設立在各行政區核心商圈的中心位置。從2021年3月20日開業,至10月份,8大簽約中心已成功累計服務超過1萬組客戶,涉及家庭超過2萬家。未來,貝殼將繼續優化房產交易簽約服務,促進交易流程符合法律法規,提升買賣雙方交易體驗,為房產交易保駕護航。

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